Jak definiuje się nakłady na nieruchomość?
W prawie cywilnym nakłady to inaczej wydatki poniesione na ruchomość (rzecz) lub na nieruchomość. Nakłady dzieli się ze względu na cel, na który zostały poniesione. Wyróżnia się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowne. Szczególnie dobrze można je zobrazować w przypadku nakładów poczynionych na nieruchomości.
Nakłady konieczne mają na celu utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania, zgodnie z jej przeznaczeniem. W przypadku nieruchomości mogą to być wydatki poniesione zwłaszcza na remonty, czy to kapitalne czy bieżące, pozwalające na jej utrzymanie w dotychczasowym stanie i normalne korzystanie. Wydatki poczynione w innym celu nie będą nakładami koniecznymi, będą to nakłady inne – nakłady użyteczne lub nakłady zbytkowne.
Nakłady użyteczne są definiowane jako nakłady dokonane w celu ulepszenia rzeczy. Zalicza się do nich głównie nakłady inwestycyjne, na przykład montaż paneli solarnych, które mają w założeniu zwiększyć wartość konkretnej nieruchomości, jej funkcjonalność czy użyteczność.
Nakłady zbytkowne służą nadaniu rzeczy cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i zaspokojeniu jego potrzeb estetycznych. Nie muszą, chociaż mogą, wiązać się ze wzrostem wartości rzeczy.
Cel postępowania o zniesienie współwłasności
Postępowanie o zniesienie współwłasności ma prowadzić do ustalenia całokształtu stosunków prawnych między współwłaścicielami nieruchomości do chwili zniesienia współwłasności oraz ustalenia wzajemnych roszczeń z tego tytułu. Nie ma możliwości uwzględnienia w trakcie takiego postępowania sporów dotyczących rozliczeń między współwłaścicielami nieruchomości a osobami trzecimi. Nie ma to miejsca nawet w sytuacji, jeśli osoby trzecie poniosły nakłady na przedmiotową nieruchomość. Co do zasady postępowanie o zniesienie współwłasności nie wpływa ograniczająco na uprawnienia osób trzecich, ale też osoby trzecie nie mogą powoływać się na wydane bez ich udziału postanowienie o zniesieniu współwłasności.
Roszczenie o zwrot nakładów jest rozpatrywane indywidualnie, zależnie od konkretnego przypadku. Odmienne mogą być stosunki stanowiące podstawę roszczenia o zwrot nakładów i motywy legislacyjne tych uregulowań. Wszelkiego typu uogólnienia dotyczące cech roszczenia rzeczowego lub obligacyjnego muszą być zawodne, w związku z tym takie roszczenie ocenia się w kontekście przepisów prawa cywilnego, z którego ono wynika. W przypadku, gdy osobę ponoszącą wydatki na nieruchomość łączy z właścicielem nieruchomości umowa lub uzgodnienia dotyczące sposobu rozliczenia nakładów, to należy je przedstawić. Taka umowa lub uzgodnienia stanowią wówczas podstawę rozliczenia nakładów. Odmiennie jest w przypadku, gdy bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju umowę przewidują inny sposób rozliczenia nakładów. Mają one pierwszeństwo przed zawartą umową, są także stosowane w sytuacji, gdy umowa nie obejmowała kwestii rozliczenia nakładów.
Współwłaściciel może wystąpić z roszczeniem o zwrot poniesionych nakładów na rzecz wspólną od osób, które były współwłaścicielami nieruchomości w czasie dokonywania przez niego tych nakładów. Warto dodać, że dotyczy to także sytuacji, gdy osoby te zbyły później odpłatnie lub nieodpłatnie swoje udziały, ponieważ charakter zbycia nie ma wpływu na odpowiedzialność z tytułu roszczeń, które reguluje artykuł 207 Kodeksu cywilnego.
Jeżeli ustawa wyraźnie tak nie stanowi, to nikt nie może być obciążony cudzym zobowiązaniem. W związku z tym zakłada się, że roszczenie o zwrot nakładów powstaje już w momencie ich poniesienia, a nie na przykład w chwili zbycia nieruchomości. Przemawia za tym fakt, że w chwili zbycia nieruchomości jej wartość jest wyższa o poniesione nakłady, przy czym nabywca nie musi mieć wiedzy o ich poniesieniu – ani o ich wysokości ani zakresie, szczególnie że nakłady mogły być poniesione wiele lat przed zbyciem nieruchomości. Pokazuje to zasadność rozwiązania dającego prawo do wystąpienia z roszczeniem o zwrot nakładów na rzecz wspólną do osób, które były współwłaścicielami w czasie dokonywania tych nakładów, zwłaszcza że mają lub miały one możliwość faktycznej kontroli dokonywanych w nieruchomości nakładów i wiedzę czy zostały one z nimi rozliczone.
Żądanie rozliczenia na rzecz wspólną powinno być udowodnione przez występującego z roszczeniem w zakresie zasadności roszczenia i jego wysokości. Poza wyjątkowymi przypadkami Sąd nie jest zobowiązany do prowadzenia dowodu z urzędu w przypadku braku właściwego udokumentowania roszczenia. Brak pełnego udokumentowania roszczenia przez stronę występującą z roszczeniem oznacza, że dany nakład nie został prawidłowo wykazany – udowodniony. Powinnością Sądu nie jest zarządzenie uzupełnienia wyjaśnień stron ani zbieranie dowodów w sprawie, koniecznych do rozstrzygnięcia sprawy.
Wartość udziału we współwłasności
Wartość przedmiotu współwłasności ustala się z datą zniesienia współwłasności, a nie w chwili nabycia prawa współwłasności. Sprawia to, że wszystkie nakłady na nieruchomość poczynione do tego momentu przez któregokolwiek ze współwłaścicieli można uwzględnić i rozliczyć.
Dopłaty pieniężne
W przypadku zniesienia współwłasności na mocy orzeczenia Sądu istnieje możliwość wyrównania wartości poszczególnych udziałów poprzez dopłaty pieniężne. Nie zawsze jest możliwe lub celowe gospodarczo takie dokonanie podziału, żeby wyodrębnione części odpowiadały co do wartości wielkościom udziałów poszczególnych współwłaścicieli. W przypadku ustalenia dopłat lub spłaty Sąd wyznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość odsetek oraz sposób ich zabezpieczenia, jeśli zachodzi taka konieczność. Ma to miejsce głównie w sytuacji, kiedy zasądzone są wysokie kwoty, a okoliczności wskazują, że przy braku zabezpieczenia może wystąpić problem ze spłatą, a tym samym z realizacją uprawnień właścicieli. W uzasadnionych przypadkach, na wniosek dłużnika, Sąd może odroczyć obowiązek zapłaty rat już wymagalnych, co jest uzależnione od sytuacji materialnej osoby zobowiązanej do spłaty, jak również od sytuacji osób, którym spłata przysługuje. Termin płatności w przypadku rozłożenia na raty dopłat i spłaty nie może przekroczyć dziesięciu lat.
Udział współwłaścicieli w ponoszeniu wydatków i ciężarów
W stosunku do posiadanych w nieruchomości udziałów współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary składające się na jej utrzymanie, przy czym są to zarówno nakłady konieczne, jak i użyteczne. Przykładem ciężarów mogą być związane z użytkowaniem nieruchomości koszty, które nie stanowią nakładów, na przykład podatek od nieruchomości, koszt ubezpieczenia nieruchomości czy opłata za użytkowanie wieczyste. Z kolei nakłady zbytkowne mogą być pokrywane w sytuacji, jeśli współwłaściciele je przewidzieli podczas ustalania sposobu zarządu nad nieruchomością.
Żądanie zwrotu wartości poczynionych wydatków
W przypadku poniesienia wydatków lub ciężarów na rzecz wspólną istnieje możliwość zażądania od pozostałych współwłaścicieli ich zwrotu – proporcjonalnie do ich udziałów w danej rzeczy. Takie roszczenie może być skierowane tylko do tych osób, które były współwłaścicielami rzeczy w dacie poczynienia na nią ciężarów lub nakładów. Szczególnie istotne jest, aby strona przedstawiająca roszczenie mogła je udowodnić co do zasady i wysokości.
Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów
Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów następuje na zasadach ogólnych, w terminie który określono na sześć lat od daty poniesienia wydatków. Warto wiedzieć, że taki termin obowiązuje od 9 lipca 2018 roku, do 8 lipca 2018 roku okres przedawnienia wynosił dziesięć lat. Jeżeli natomiast przedmiot współwłasności służy prowadzeniu działalności gospodarczej współwłaścicieli i każdy z nich jest przedsiębiorcą, to termin przedawnienia roszczenia wynosi trzy lata.
Umowa quoad usum między współwłaścicielami a zwrot nakładów
Zniesienie współwłasności niesie za sobą kwestię konieczności rozliczenia nakładów przez współwłaścicieli. Artykuł 207 Kodeksu cywilnego mówi, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom proporcjonalnie w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. W celu zmiany uregulowania sposobu użytkowania rzeczy przez współwłaścicieli mogą oni zawrzeć umowę quoad usum, czyli umowę o podziale nieruchomości wspólnej do korzystania. W takim przypadku zasada proporcjonalności podlega wyłączeniu. Zawarcie przez współwłaścicieli umowy pozwala w odmienny sposób regulować kwestię udziału w wydatkach i ciężarach czynionych na wspólną rzecz. Najczęściej umowa quoad usum dotyczy korzystania z nieruchomości gruntowych i budynków.
Według postanowienia Sądu Najwyższego z 17 marca 2017 roku (III CSK 137/16), zawarcie takiej umowy przez współwłaścicieli uchyla przewidziany w artykule 207 Kodeksu cywilnego sposób zarządu i proporcjonalnego do wielkości udziałów ponoszenia wydatków. W praktyce oznacza to, że niektórzy współwłaściciele uprawnieni zostają do korzystania z uzgodnionej części nieruchomości z wyłączeniem innych współwłaścicieli, mogąc z niej czerpać korzyści. Jednocześnie powstaje obowiązek ponoszenia wydatków związanych z eksploatacją tej części nieruchomości, na przykład przeprowadzenie w niej remontu. Co ważne, przy postępowaniu o zniesienie współwłasności powinny być uwzględnione różnice w wartości całej nieruchomości, jakie powstały w wyniku nakładów poszczególnych właścicieli.
Instytucja „podziału do używania” znajduje zastosowanie także w stosunkach regulowanych ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku, co wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego. Z artykułu 12 tej ustawy wynika, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. W tej sytuacji pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej są wykorzystywane do pokrywania wydatków koniecznych do jej utrzymania, a jeśli przekraczają wydatki, to są przeznaczone dla właścicieli poszczególnych lokali, proporcjonalnie do ich udziałów w całości nieruchomości. Podobnie proporcjonalnie do udziałów dzieli się wydatki i ciężary wiążące się z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części, która nie ma pokrycia w przychodach.
Wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2015 roku (III CSK 446/14) stwierdza, że współwłaściciele są uprawnieni do zawarcia umowy o podziale nieruchomości wspólnej quoad usum, która określa zasady udziału w pożytkach i przychodach, a jednocześnie w podziale wydatków i ciężarów, w inny sposób niż określono to w artykule 12 ustęp 2 ustawy o własności lokali. Do zawarcia takiej umowy ma prawo każda wspólnota mieszkaniowa, ale jedynie w odniesieniu do odrębnych pomieszczeń wspólnych, które dadzą się podzielić, a korzystanie z nich nie łączy się ściśle z korzystaniem z lokalu. W drodze zawartej umowy quoad usum możliwe jest także korzystanie z podzielonej nieruchomości wspólnej tylko przez niektórym właścicieli lokali, co odbywa się za zgodą pozostałych właścicieli, wyłączonych umownie z takiego korzystania.
Umowa między współwłaścicielami o podziale rzeczy nie musi być zawarta w formie pisemnej, może być dorozumiana poprzez utrwalony sposób korzystania z części rzeczy wspólnej. Postanowienie Sądu Najwyższego z 10 listopada 2016 roku (IV CSK 46/16) stwierdza, że takie dorozumiane zawarcie umowy o podział rzeczy wspólnej quoad usum ma miejsce w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwia się określonemu sposobowi korzystania z rzeczy.