Co oznacza pojęcie współwłasności? Współwłasność jest przysługującym niepodzielnie konkretnym osobom prawem do tego samego obiektu, ruchomości lub przedmiotu. Zmiana takiego stanu rzeczy może nastąpić poprzez zniesienie współwłasności, które uregulowane jest w szczególności w Dziale IV Kodeksu cywilnego.
Zniesienie współwłasności to w efekcie likwidacja stosunku współwłasności czyli sytuacji, kiedy własność jednej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Jest wiele sytuacji, kiedy zachodzi potrzeba zniesienia współwłasności, na przykład w przypadku rozstania małżeństwa, które wspólnie nabyło nieruchomość, finansując ją kredytem hipotecznym. Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności i wbrew powszechnemu przekonaniu nie musi się ono odbywać na drodze sądowej.
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Do reguły należą sytuacje, gdy nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, czyli ma współwłaścicieli – dwie lub więcej osób. Najczęstszym przykładem jest współwłasność nieruchomości, która następuje w wyniku nabycia jej przez małżonków i pozostaje w mocy także po rozwodzie lub współwłasność w efekcie dziedziczenia, na przykład przez rodzeństwo po śmierci rodziców. Procedura mająca na celu zniesienie współwłasności może być zainicjowana w dowolnym momencie na żądanie każdego ze współwłaścicieli. Procedura zniesienia współwłasności nieruchomości będącej częścią spadku czy dzielonej w związku z podziałem wspólnego majątku małżonków, pomimo pewnych odrębności, jest do siebie co do zasady podobna.
Kiedy może nastąpić zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności może nastąpić w każdym czasie, na wniosek każdego z współwłaścicieli, który wystąpi z roszczeniem (artykuł 210 §1 Kodeksu cywilnego), a według zapisów prawa (artykuł 220 Kodeksu cywilnego) takie roszczenie nie ulega przedawnieniu. Artykuł 210 Kodeksu cywilnego doprecyzowuje, że uprawnienie do wystąpienia z roszczeniem może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć, jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć. Przedłużenie można raz ponowić.
Dodatkowo artykuł 221 Kodeksu cywilnego stanowi, że czynności prawne wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.
Jak można znieść współwłasność nieruchomości?
W przypadku zgodnej decyzji współwłaścicieli dotyczącej zniesienia współwłasności wystarczy zawarcie umowy przed notariuszem. Koszty notarialne są wyższe niż koszty sądowe, ale za to procedura jest krótka i najczęściej sprawa jest możliwa do załatwienia podczas jednego spotkania u notariusza. Koszty sądowe zniesienia współwłasności są niższe, ale czas oczekiwania na rozprawę wynosi od 2 do 3 miesięcy od momentu złożenia wniosku, zależnie od liczby spraw w konkretnym sądzie. Podział może być dokonany już na pierwszej rozprawie. Postępowanie sądowe i sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości stanowi jedyną opcję w przypadku, gdy współwłaściciele pozostają w sporze co do sposobu zniesienia współwłasności. Ma to miejsce na przykład w sytuacji, gdy każdy z współwłaścicieli chce w całości zatrzymać nieruchomość dla siebie albo uważa, że spłaty żądane przez pozostałych są za wysokie.
Sądowe i umowne zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie umownym lub w trybie sądowym. Tryb sądowy jest konieczny tylko w sytuacji, gdy strony nie dojdą do porozumienia w kwestii podziału. Z wnioskiem o zniesienie współwłasności może wystąpić każdy ze współwłaścicieli. Zniesienie współwłasności przez sąd następuje przez postanowienie wydane w trybie nieprocesowym (mówią o tym artykuły 617-625 Kodeksu postępowania cywilnego).
Z kolei umowa jest zawierana w przypadku wypracowania przez strony porozumienia zarówno co do faktu zniesienia współwłasności, jak i co do sposobu jej zniesienia. Zniesienie współwłasności jest postacią rozrządzenia prawem. Do umowy o zniesienie współwłasności mają zastosowanie przepisy ogólne o czynnościach prawnych i inne przepisy, zwłaszcza o przeniesieniu własności. W przypadku nieruchomości musi być zachowana forma aktu notarialnego.
W jaki sposób może nastąpić zniesienie współwłasności?
Jak już wspomniano zniesienie współwłasności może nastąpić w trybie umownym lub w trybie sądowym. W obu tych przypadkach Kodeks cywilny przewiduje następujące sposoby zniesienia współwłasności:
- podział fizyczny rzeczy,
- przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli,
- sprzedaż rzeczy i podział ceny sprzedaży.
Jakie są możliwe sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości?
Możliwe jest zniesienie współwłasności nieruchomości w następujący sposób:
1. Fizyczny podział nieruchomości
Przykładem fizycznego podziału nieruchomości może być podział pola na dwie mniejsze działki czy wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych, dwóch lub więcej, z powierzchni domu. Podział tego typu nie jest jednak możliwy, jeśli jest sprzeczny z przepisami ustawy albo ze społeczno społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości. Podział nie może prowadzić do istotnej zmiany albo znacznego zmniejszenie wartości nieruchomości, na przykład w sytuacji, gdy działka jest zbyt mała, aby ją podzielić bo nie będzie zdatna do zabudowy.
2. Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (lub kilku z nich) z jednoczesnym zobowiązaniem do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych
Współwłaściciele sami mogą ustalić wysokość i termin spłat, jeżeli dzieje się to w ramach zawartej umowy lub ugody sądowej. Z kolei w przypadku sądowego zniesienia współwłasności, za które płacą uczestnicy postępowania, wartość nieruchomości ustalana jest przez biegłego sądowego. Na podstawie ustalonej przez niego wartości nieruchomości sąd ustala rozmiar spłat. Spłaty w uzasadnionych wypadkach mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty na okres nie dłuższy niż 10 lat. W praktyce sądowej na spłatę pozostałych współwłaścicieli wyznacza okres nie dłuższy niż 3 lata. Do rozprawy sądowej dochodzi w sytuacji, kiedy co najmniej kilku dotychczasowych współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność. Decyzja sądu oparta jest o wiele okoliczności, które należy wykazać przed sądem w trakcie postępowania dowodowego. Należy do nich stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa – to czy daje możliwość spłaty, posiadanie innych nieruchomości i wiele innych czynników.
Sprzedaż licytacyjna nieruchomości lub zbycie jej na wolnym rynku pozostaje także jedynym rozwiązaniem, jeśli nikt spośród uczestników postępowania nie będzie chciał stać się właścicielem rzeczy. W sytuacji gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości na własność, nie ma możliwości, aby nieruchomość została mu przyznana.
Zarządzenie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości, a następnie rozdzielenie środków uzyskanych w ten sposób pomiędzy współwłaścicieli
Taki sposób podziału nieruchomości nie należy do opłacalnych, ponieważ generuje sporo kosztów. Należą do nich koszty postępowania sądowego, wynagrodzenie komornika za sprzedaż nieruchomości na licytacji i koszty samej sprzedaży. Współwłaściciele mogą także złożyć do sądu wniosek o zawieszenie postępowania o zniesienie współwłasności i spróbować zbyć nieruchomość na rynku. Ważne jest, żeby wniosek zawierał zgodną wolę wszystkich współwłaścicieli. Można wówczas sprzedać nieruchomość bez udziału sądu i komornika na wolnym rynku, co jest szybsze i tańsze, a więc bardziej opłacalne. Po sprzedaży następuje podział uzyskanych środków finansowych pomiędzy współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości.
Podział fizyczny rzeczy
Każdy ze współwłaścicieli może zażądać, żeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy, co stanowi artykuł 211 Kodeksu cywilnego. Jasne jest, że odnosić się to może jedynie do rzeczy podzielnych, na przykład do podziału nieruchomości gruntowej czy ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku mieszkalnym. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jako przykład sprzecznego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy można podać podział nieruchomości na części, który prowadzi do likwidacji zakładu produkcyjnego.
Co do zasady podział rzeczy prowadzi do powstania nowych praw własności. Wygasa pierwotna współwłasność macierzystej rzeczy wspólnej, a rzeczy wydzielone z większej rzeczy przypadają na własność poszczególnym współwłaścicielom – jednemu lub kilku, jeżeli wyrażą oni na to zgodę.
Warto pamiętać, że przy umownym zniesieniu współwłasności sami współwłaściciele rozstrzygają, w jaki sposób podzielić rzecz wspólną oraz dokonują rozdziału nowych rzeczy według wartości udziału. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności sąd dba o zabezpieczenie interesów wszystkich współwłaścicieli, dążąc do tego, żeby wydzielone części odpowiadały swoją wartością wielkości udziałów. Wyjątki od tej reguły wynikają z praktycznej konieczności lub szczególnych potrzeb współwłaścicieli. W takim przypadku wartość poszczególnych udziałów wyrównywana jest przez dopłaty pieniężne, o czym stanowi artykuł 212 §1 Kodeksu cywilnego.
Ustawowe ograniczenie podziału rzeczy dotyczy wyłącznie nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości rolnych. W innych przypadkach dotyczących podziału nieruchomości należy zachować zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co reguluje artykuł 93 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zniesienie współwłasności działki rolnej
Zniesienie współwłasności działki rolnej jest ograniczone zapisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dlatego niekiedy może być problematyczne. Z tego powodu w celu zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego w większości przypadków należy zwrócić się do sądu, aby ocenił czy zachodzi dopuszczalność podziału. Dzieje się tak dlatego, że zniesienie współwłasności działki rolnej przez podział nie zawsze jest możliwe. Jeśli wystąpi przesłanka o sprzeczności z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej związana z podziałem gospodarstwa, to sąd przyzna takie gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego wyrażą zgodę wszyscy inni współwłaściciele.
Procedura zniesienia współwłasności działki zabudowanej
Nie zawsze może mieć zastosowanie fizyczny podział rzeczy, chociaż jest to jeden z podstawowych sposobów zniesienia współwłasności. W przypadku budynku fizyczny podział według pionowych płaszczyzn jest możliwy tylko wtedy, gdy w ramach rozdziału powstaną osobne budynki odpowiadające normom technicznym oraz normom prawa budowlanego.
Co powinien zawierać wniosek o zniesienie współwłasności?
Istotnym warunkiem zniesienia współwłasności na drodze sądowej jest poprawnie sporządzony wniosek. Co powinien zawierać taki wniosek? Wzór wniosku o zniesienie współwłasności jest taki sam dla wszystkich przypadków i najczęściej zawiera takie elementy jak: data i miejscowość, dane osoby wnioskującej, dane uczestników oraz miejsce na opis sprawy do samodzielnego uzupełnienia. Ważne jest precyzyjne przedstawienie informacji na temat przedmiotu sporu. Najczęściej wymagane jest również dołączenie załączników, szczególnie odpisu z księgi wieczystej czy aktu notarialnego. W przypadku wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości niezbędne jest podanie adresu nieruchomości czy numeru i powierzchni działki. Do wniosku należy dołączyć oryginały tytułów własności nieruchomości, na przykład aktu własności ziemi, aktualnego wypisu z rejestru gruntów czy wypisu z księgi wieczystej.
W przypadku zniesienia współwłasności rzeczy ruchomej, na przykład samochodu, procedura jest znacznie prostsza. Wystarczające jest sporządzenie umowy zrzeczenia się praw do części samochodu z podaniem danych wszystkich współwłaścicieli, kwoty wartości udziałów zbywanych oraz procentowej wysokości udziałów, z której rezygnuje jeden ze współwłaścicieli samochodu.
Jakie są koszty zniesienia współwłasności?
Koszty zniesienia współwłasności na drodze sądowej są stałe, a ich wysokość nie jest uzależniona od wartości rzeczy, która jest przedmiotem postępowania, a jedynie od faktu zgodnego podejścia współwłaścicieli do kwestii podziału majątku. W przypadku zniesienia współwłasności na drodze sądowej pobiera się zwykle jedną opłatę:
- w wysokości 300 złotych za wniosek o zniesienie współwłasności w sytuacji, gdy zawiera on zgodny projekt podziału osób składających wniosek,
- lub w wysokości 1000 złotych za wniosek o zniesienie współwłasności w przypadku braku zgody co do podziału.
Dodatkowo koszty sądowego zniesienia współwłasności nieruchomości wiążą się z poniesieniem następujących wydatków:
- opłata od wniosku o założenie księgi wieczystej – w wysokości 100 złotych,
- opłata od wniosku o wpis w księdze wieczystej o zniesieniu współwłasności – w wysokości 150 złotych,
- wynagrodzenie lub zwrot kosztów dla biegłych tłumaczy oraz kuratorów ustanowionych dla strony w danej sprawie.
Warto wiedzieć, że koszty notarialne zniesienia współwłasności są zależne od wartości dzielonej rzeczy i mogą mieć wysokość od 100 złotych do aż 10 tysięcy złotych. Stawki określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Podstawą do określenia taksy notarialnej, wyliczanej przez notariusza, jest całkowita wartość majątku, co kształtuje się następująco:
- < 3 tys. zł – maks. opłata 100 zł,
- 3-10 tys. zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 tys. zł,
- 10-30 tys. zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
- 30-60 tys. zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
- 60 tys. zł – 1 mln zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
- > 1-2 mln zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
- > 2 tys. zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 mln zł, nie więcej jednak niż 10 tys. zł.
Przebieg rozprawy o zniesienie współwłasności
Zawiadomienie o rozprawie dotyczącej zniesienia współwłasności ma formę listu poleconego, który otrzymują wszystkie zainteresowane strony, to jest wnioskujący o podział i pozostali współwłaściciele. Jednak w sytuacji, gdy wniosek o zniesienie współwłasności zawiera plan podziału uzgodniony przez strony, to nie istnieje konieczność osobistego stawiennictwa na rozprawie. Sama rozprawa obejmuje krótkie przesłuchanie stron. W przypadku braku wątpliwości dotyczących wniosku o zniesienie współwłasności i posiadania przez sąd wszystkich potrzebnych dokumentów rozpraw trwa krótko i kończy się wydaniem przez sąd stosownego postanowienia. Postanowienie uprawomocni się po 21 dniach od daty jego wydania przez sąd.
Czas oczekiwania na decyzję o zniesieniu współwłasności
Wiele osób może zastanawiać się jak długo trwa procedura sądowego zniesienia współwłasności. Jak już wspomniano – w przypadku przedstawienia prawidłowej i kompletnej dokumentacji sama rozprawa jest krótka, a postanowienie sądu wchodzi w życie 21 dni od jego wydania.
Z kolei w przypadku przeprowadzenia procedury zniesienia współwłasności u notariusza, na przykład przy podziale nieruchomości, muszą się u niego stawić wszystkie zainteresowane strony. Notariusz sporządza w ich obecności akt notarialny. Na kolejnym etapie zostają założone księgi wieczyste albo dokonuje się odpowiednich zmian w już istniejących księgach, co stanowi ostatni etap zniesienia współwłasności i prowadzi do zmiany właściciela konkretnej nieruchomości.
Kiedy wybrać dział spadku a kiedy zniesienie współwłasności?
Zniesienie współwłasności i dział spadku działają na podobnych zasadach, rządząc się podobnymi prawami. Różnica polega na tym, że zniesienie współwłasności obejmuje rozporządzanie udziałami w konkretnej rzeczy, a dział spadku pozwala na rozporządzanie wszystkimi prawami majątkowymi wchodzącymi w skład spadku.
Zniesienie współwłasności a podatek – czy trzeba go zapłacić?
Z zawarciem umowy o zniesienie współwłasności związana jest konieczność uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej udziału w rzeczy. Obowiązek zapłaty podatku spoczywa na współwłaścicielu, który poszerzył swoje prawo własności i został zobowiązany do spłacenia pozostałych. Zwolnione z opłacenia podatku jest przyznanie własności nieodpłatnie – bez spłaty pozostałych współwłaścicieli, natomiast taka czynność może być niekiedy objęta podatkiem od spadków i darowizn.
Podatek dochodowy od osób fizycznych
Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności podatnicy otrzymują spłatę nieruchomości w wysokości przekraczającej udział, jaki pierwotnie im przysługiwał, to może powstać obowiązek finansowy uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Obowiązek zapłaty podatku PIT dotyczy każdej czynności prawnej, w wyniku której dojdzie do przeniesienia prawa własności nieruchomości, jej części czy udziału w niej za odpłatnością. Do odpłatnego zbycia zaliczana jest przede wszystkim sprzedaż lub zamiana nieruchomości. Obowiązek zapłaty podatku ma miejsce w sytuacji, kiedy zbycie nieruchomości w ramach zniesienia współwłasności nastąpi przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W takim przypadku stawka podatku wynosi 19%.
Podatek od spadków i darowizn
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlega nieodpłatne zniesienie współwłasności między podmiotami. Taka transakcja może natomiast być obłożona podatkiem od spadków i darowizn, którego stawka jest zależna od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami. Możliwe jest także prawo do całkowitego zwolnienia od tego podatku. Nieodpłatne przekazanie przez współwłaścicieli przysługujących im udziałów w nieruchomości odbywa się poprzez zawarcie umowy o zniesienie współwłasności nieruchomości, w ramach której zostaje ona przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez obowiązku spłaty pozostałych. Wyrok Sądu Najwyższego z 19 marca 2009 roku (sygnatura akt III CSK 307/08) stwierdza, że taka umowa może być kwalifikowana jako umowa darowizny, tak więc mają do niej więc zastosowanie także przepisy o odwołaniu darowizny (art. 898 §1 Kodeksu cywilnego).
Wiedza dotycząca obowiązujących regulacji, w tym opłat i podatków, związanych ze zniesieniem współwłasności nieruchomości powinna pozwolić zaplanować transakcję zainteresowanym stronom w taki sposób, aby nie narazić się na przekroczenie prawa i mieć rzeczywisty wpływ na wysokość i rodzaj podatku uiszczanego w związku z procesem zniesienia współwłasności.